양도세율, 무엇을 얼마나 내나?

부동산이나 주식을 팔았을 때 발생하는 이익은 양도소득으로 과세됩니다. 하지만 자산 종류·보유기간·거주 여부·거래 상대·거주지(거주자/비거주자)에 따라 세율과 공제, 신고 방법이 모두 달라지죠. 이 글은 2025년 현재 기준으로 부동산·주식 중심 양도세율 체계를 한눈에 정리하고, 실무 체크리스트까지 담았습니다.

참고: 제도·해석은 수시로 바뀝니다. 세부 적용은 국세청 고시·해석을 최종 기준으로 확인하셔야 합니다.

 

 

 

 

1) 양도세 기본 구조 요약

• 과세표준 계산
  양도차익 = 실지양도가액 –(취득가액+자본적지출+양도비용)
  과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제(부동산 250만원 등)
  이후 자산별 세율 적용 + 지방소득세(국세의 10%) 부과
• 세율의 3대 결정요소
  1. 자산 종류(주택·토지·상가·주식 등)
  2. 보유기간(단기·장기)
  3. 정책요소(다주택 중과, 비사업용 토지, 거주·비거주 구분 등)

 

2) 부동산 양도세율: 보유기간·주택 수가 핵심

2-1. 기본세율과 단기 보유 중과

• 기본세율: 종합과세(소득세) 누진세율을 따름(지방세 제외, 국세 최고 45% 구간 존재).
• 단기 보유: 1년 미만·2년 미만 양도는 고율의 단기중과가 적용됩니다(부동산 투기 억제 목적). 세부 구간·세율은 자산·기간에 따라 상이하며, 국세청 고시표를 반드시 확인하세요. 국세청

2-2. 다주택자·비사업용 토지 중과(정책 변수)

• 정부는 부동산 시장 상황에 따라 다주택자 중과 배제·완화를 한시적으로 운용해 왔습니다. 2025년에도 관련 조치가 연장·조정되고 있으니 연도별 개정 자료를 꼭 확인해야 합니다.
• 비사업용 토지는 별도 중과가 적용될 수 있음. 중과 여부·중과폭은 해마다 제도 변경 가능.

2-3. 장기보유특별공제(거주·보유 요건)

• 장기보유·거주 요건 충족 시 장기보유특별공제 적용으로 과세표준을 줄일 수 있습니다. 주택·토지 등 자산과 요건에 따라 공제율이 달라집니다. (장기보유 특별공제율 표·주택 비과세 특례 등은 국세청 최신 안내 참조)

2-4. 1세대 1주택 비과세·특례

• 1세대 1주택은 일정 보유·거주 요건 충족 시 비과세가 가능합니다.
• 2025년 시행령 개정으로 장기임대주택을 거주주택으로 전환한 경우의 비과세 합리화 등 세부 규정 정비가 이루어졌습니다(2025.2.28. 양도분부터). 케이스에 따라 적용범위가 달라지므로 반드시 조문·예규 확인이 필요합니다.

 

3) 주식 양도세: 대주주 여부가 관건(상장주식 기준)

• 일반 개인투자자(거주자): 코스피·코스닥 상장주식은 원칙적으로 비과세이고, 대신 거래세를 냅니다.
• 대주주(지분율·지분가액 요건 충족 시): 양도차익에 대해 양도세 부과.
• 2025년 9월 기준, 정부는 대주주 기준(지분가액 5억원→1억원 하향) 등 변경 추진을 철회하겠다고 밝혔고, 논의는 국회로 넘어간 상태입니다. 즉, 대주주 과세 체계의 큰 틀은 유지되는 흐름입니다. (증권거래세 인상 등 별도 이슈 병행) 

 금융투자소득세(주식·채권 통합 과세)는 도입이 여러 차례 유예·조정되어 왔습니다. 현재 상장주식 대다수 개인은 양도세 비과세 기조, 대주주만 과세라는 원칙을 기억하세요. 세부기준은 매년 세법개정안 확인 필수.

 

 

4) 비거주자·외국인 기본 원천징수 룰(주식·부동산)

• 비거주자/외국법인의 국내 유가증권 양도소득은
  min(양도가액×10%, 양도차익×20%) 방식 등으로 원천징수하는 규정이 있습니다(조세조약 우선). 실무에선 조약 적용·신고 정산 여부가 중요합니다.

 

5) 2025년 주목할 개정·실무 포인트

• 거주·임대 전환 주택 비과세 합리화(2025.2.28. 양도분) 등 시행령 개정 사항 업데이트. 
• 부동산 복합거래 안분 규정 정비(토지·건물 일괄 취득 후 철거 등, 양도소득 계산 시 예외 허용)로 과세기준이 합리화. 케이스별 계산식이 달라질 수 있음. 세림세무법인
• 상장주식 대주주 과세 체계는 2025년 9월 현재 큰 틀 유지 분위기. 정치·국회 논의 변수 주의.

 

6) 실제 세금은 ‘세율표’ 보다 ‘케이스’가 좌우된다

양도세는 세율표 하나로 끝나지 않습니다. 아래 체크리스트로 세부 변수를 먼저 점검하세요.

체크리스트

1. 자산: 주택·토지·상가·분양권·입주권·주식 중 무엇인가?
2. 보유기간: 1년 미만/2년 미만/장기보유?
3. 주택 수·지역 요인: 다주택 여부, 조정대상지역 여부?
4. 거주 사실: 1세대 1주택 비과세 요건 충족? 이사·일시적 2주택?
5. 공제: 장기보유특별공제·기본공제 적용 가능?
6. 비거주자·조세조약: 원천징수·환급 이슈는?
7. 최근 개정: 내 상황에 2025년 개정 사항이 영향 주는가?

자료 보는 법

• 국세청(개인신고안내, 세율표, Q&A)가 가장 안전한 1차 출처입니다. 현행 세율·중과·비과세 특례의 적용 시기·요건을 반드시 확인하세요. 
• 국제·비거주자 이슈는 국세청 비거주자 원천징수 표를 참고. 
• 뉴스로 흐름(유예·철회·연장)을 확인하되, 최종 신고는 고시·시행령 기준으로 판단하세요.

7) 예시로 보는 과세 개념

예) 거주자 A씨가 7년 보유한 1주택을 양도
– 장기보유특별공제·1세대1주택 비과세 요건 충족 시 비과세 가능.
– 요건 일부 미충족이면 기본세율 + 장특공제로 과세. (구체율·계산식은 케이스·연도별 상이)

예) 1년 미만 단기 보유 토지 양도
– 단기중과 세율 적용 가능성 높음. (보유기간·자산유형별 상이)

예) 해외 거주 B씨의 코스피 주식 양도
– 비거주자 원천징수 룰 적용(조세조약 확인) → min(양도가액×10%, 양도차익×20%) 등.

8) 신고·납부 타임라인 요약

• 예정신고/확정신고: 자산·양도시점에 따라 분기별·연도별로 달라짐
• 필수 서류: 매매계약서, 취득·개량비 증빙, 중개·법무비용, 보유·거주 증빙 등
• 누락 주의: 실지거래가액·안분·공제 요건을 빠뜨리면 가산세·추징 위험

국세청 개인신고안내 페이지의 신고·납부 절차 메뉴를 참고해 체크리스트화 하셔아 합니다.

 

 

9) 결론 & 상담 제안(CTA)

양도세율은 표면적 숫자보다 보유기간·주택 수·거주·중과·특례의 조합이 세금을 좌우합니다. 특히 2025년에도 다주택 중과 한시 배제, 상장주식 대주주 기준 유지 기조, 임대→거주 전환 특례 합리화 등 변수가 이어지고 있습니다. 양도 계획 전에 케이스를 시뮬레이션하고, 양도일·보유기간·비과세 요건 충족 시점을 전략적으로 설계하셔야 합니다.